הדשא באצטדיון ירוק יותר! הדר ברוקנשטיין על הקשר בין בלומפילד לענף הנדל"ן

ההשפעה של מתחמי הספורט הגדולים על העיר אינה נחלתם של חובבי הספורט בלבד. אצטדיונים והיכלי ספורט אינם עומדים עוד מנותקים מהמרחב העירוני ומציגים מגרשי חניה שוממים בזמן בו לא מתקיימים משחקים. מהוומבלי בלונדון, הקאמפ נואו בברצלונה ועד מתחמי ה-NBA בארה"ב, התפיסה האורבנית המודרנית מייצרת רובעי ספורט ובידור (Sport & Entertainment Districts), מתחמי ענק המשלבים ספורט מקצועני, היכלי הופעות, מתחמי מסחר, מסעדות ופארקים.

כוחו של הספורט לייצר סביבו מיתוג צעיר ואווירת חדשנות אינם פוסחים על ישראל, ולא מעט רשויות מקומיות מבקשות לשלב קריית ספורט חדשה שתהווה מנוע צמיחה עירוני המזרים מיליוני שקלים לתשתיות היקפיות, ומפנה את תשומת הלב של גופי התכנון לקרקעות הסובבות.

דוגמה מובהקת למגמה הזו ניתן לראות ברובע הספורט והפנאי במלחה בירושלים. הקמת פיס ארנה לצד אצטדיון טדי ויצירת מרכז ספורט ובילוי משולב לא רק שינו את חוויית הצפייה של אוהדי הספורט בבירה, אלא הגדירו מחדש את מעמדו של האזור כולו.

האזור הפך למוקד תחבורתי מרכזי הנהנה מחיבור לעורקים ראשיים, הרחבת תחנת הרכבת וחיבור ישיר של קווי הרכבת הקלה, המתחם מושך אליו רשתות מסחר, תעסוקה ומלונאות שפועלות סביב השעון.

השפעה נוספת ומהותית של המתחם היא בקפיצת המדרגה התכנונית ובמתן יתרון יחסי לשטחים הסובבים את המעגל הראשון והשני של המתחם, שזכו לעדכון של תוכניות המתאר וקיבלו עדיפות בהליכי ההפשרה והתרתן לבנייה.

ההשפעה של מתחמי ספורט ותשתיות אינה מוגבלת רק לערי המטרופולין הגדולות. "כשאנחנו מסתכלים על יישובים במרכז הארץ ובאזורי הביקוש אנחנו רואים תהליך מקביל," מסבירה הדר ברוקנשטיין.

"ברשויות המקומיות בפריפריה הקמה של קריית ספורט, אצטדיון עירוני חדש או קאנטרי קהילתי מתקדם אינה רק מענה לתושבים, היא חלק מתהליך מקיף של הסכמי גג ותוכניות מתאר כוללניות. כדי לאפשר את הקמת המבנים והתשתיות הללו, הרשות נדרשת להרחיב את גבולות הפיתוח, לסלול כבישים חדשים, ולהקצות שטחים למסחר ולמגורים. התוצאה היא האצה ישירה של הליכי הפשרה ושינויי ייעוד בקרקעות הסמוכות".

הדר ברוקנשטיין מתייחסת גם להבדל בין חובב ספורט שמריע ביציע לבין משקיע נדל"ן, אשר נדרש לקרוא את מפות התכנון מוקדם ככל הניתן, ומדגישה כי עצם קיומו של אצטדיון או כוונה להקמת מתחם ספורט, אינם ערובה להצלחת ההשקעה, ויש לבחון את פוטנציאל הצמיחה באופן נרחב יותר.

• זיהוי תוואי הצמיחה: עיר שמשקיעה במתחם ספורט מרכזי מסמנת באופן ברור את כיוון ההתפשטות שלה.

• הקשר הסטטוטורי: בעוד שהציבור הרחב נחשף לפרויקט רק כשמתחילה הבנייה בפועל, הניתוח המקצועי של הדר ברוקנשטיין מתמקד בשלבים הסטטוטוריים שבהם התוכניות כבר קיבלו ביסוס תכנוני (דוגמת תוכנית מתאר מחוזית או כוללנית), אך שווי הקרקע עדיין מאפשר נקודת כניסה נוחה.

• קרקע פרטית וסחירה: בחירת קרקעות מבעלות פרטית הרשומות בטאבו ומלוות בשמאות אובייקטיבית על פי תקן 22, שמאפשרות למשקיע גמישות וביטחון לאורך כל שלבי ההשבחה.

"השקעה בקרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה מחייבת בחינה מקיפה, ואבחנה בין ציפייה ספקולטיבית לבין תהליך סטטוטורי ממשי", מסבירה הדר ברוקנשטיין המתמחה בשיווק קרקעות שטרם אושרו לבניה לצרכי השקעה. "העלייה בערך הקרקע אינה קורית ביום אחד, אלא מתרחשת בשלבים מוגדרים לאורך שרשרת התכנון שחשוב להכיר".

1. שלב ההצהרה: הצהרה של רשות מקומית או יזם על תכנון אצטדיון או קריית ספורט חדשה עשוי להפוך למסע פרסום לשיווק קרקעות באזור, ולהביא לעלייה בפועל במחיר הקרקע. חשוב להבין שההצהרה עצמה גם אם היא מעידה על כוונות אמיתיות ונמסרה בתום לב מוחלט, עדיין אינה מעידה על הצפוי לבוא. הסיכון בהשקעה בשלב זה עודו גבוה, ועצם ההצהרה אינו מחייב את קידום הפרויקט מעבר לזה.

2. שלב ההפקדה והאישור (תוכנית סטטוטורית): הפקדת התכניות וקבלת היתר ראשוני מוועדת התכנון והבנייה מתבצעת לאחר השקעה הלכה למעשה בשטח, ביצוע מדידות קרקע מקצועיות והפקת מפות טופוגרפיות, בדיקת היתכנות והצגת תכניות הנדסיות ואדריכליות. קבלת האישור היא חותמת להפיכת החזון למסמך תכנוני מחייב בוועדות התכנון והבנייה, מה שמעלה בצורה מתונה וריאלית את שווי הקרקע.

3. הליכי ההפשרה: שינוי הייעוד של קרקע והתרתה לבנייה מתבצע בתהליך ארוך הבוחן את האינטרסים הציבוריים, היתכנות התכניות שהופקדו, משאבים למימושם ומגוון תבחינים נוספים. תהליך זה מתקיים בהדרגה, פתוח להתנגדויות הציבור, ולרוב מקודם על ידי גורמים ציבוריים בעלי אינטרס בהפשרה ובהקמה בפועל של המתחם. כל שלב עשוי להוביל לקפיצה נוספת בשווי הקרקע, וחשוב לבחור בקרקע סחירה מבעלות פרטית שתאפשר את מימוש ההשקעה בכל שלב בתהליך, לבחירת המשקיעים.

הכרזה על מתחם ספורט גדול היא אמנם גורם מניע הממקד את תשומת הלב הציבורית והתכנונית באזור מסוים, אך אינה פוטרת את המשקיע מלבדוק מה המעמד הסטטוטורי של הקרקע ומה פוטנציאל ההשבחה האמיתי שלה.

האם הקרקע נכללת בתוכנית מתאר כוללנית? מהם שלבי הקידום בוועדות המחוזיות?

היתרון הגדול בבדיקה המקצועית המתבצעת על ידי הדר ברוקנשטיין, הוא היכולת לזהות קרקעות הנמצאות בדיוק בנקודת הזמן שבה התוכניות כבר צברו בסיס תכנוני מוצק, אך המחיר עדיין משקף פוטנציאל השבחה משמעותי ועליית ערך.

**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים האישיים של כל אדם.