בין אם מדובר באצטדיון כדורגל של 30,000 מקומות, היכל כדורסל חדיש או קריית אימונים משולבת, ההתייחסות למתחמי ספורט לרוב מעוררת שיח על חוויית הצפייה, האווירה ביציעים והשחקנים על הדשא.
לצד ההתלהבות של חובבי הספורט, מתחמים אלו גם משנים את פני הנדל"ן המקומי ומהווים מנועי פיתוח עירוניים עוצמתיים, ומרחב הזדמנויות חדש למשקיעים.
ה Case Study הישראלי: מה קרה בדרום חיפה?
כדי להבין איך מתחם ספורט משנה לחלוטין שוק נדל"ן שלם, בחנו צוות היועצים של קבוצת ברק רפאל נדל"ן את מתחם האצטדיון סמי עופר בדרום חיפה.
לפני הקמת האצטדיון, האזור הוגדר בעיקר כשטח פתוח בשולי העיר הדרומיים. עם קבלת ההחלטה על בניית האצטדיון והתקדמות התוכניות הסטטוטוריות, התחולל שינוי דרמטי במרחב שכלל מספר מאפיינים בולטים:
• מהפכת תשתיות ותחבורה - האזור שנחשב למנותק זכה לפיתוח רחב היקף של עורקי תחבורה ראשיים, תחנות מטרונית, נגישות מהירה לכביש 2 ולכביש 4, וחיבור ישיר למרכז התחבורה חוף הכרמל הכולל קווי אוטובוס ותחנת רכבת פעילה.
• פריחת המסחר והתעסוקה - מאזור הכולל בעיקר עסקי חוף מעטים, הפך מתחם סמי עופר בחיפה למתחם ענק הכולל עשרות אלפי מטרים רבועים של שטחי מסחר, מסעדות, פנאי ופארק הייטק. כל אלו יצרו אלפי מקומות תעסוקה חדשים באזור וחיזקו את המעמד הסוציואקונומי של התושבים בשכונות הוותיקות והחדשות כאחד.
• זינוק בערך הקרקעות והמגורים - הקמת האצטדיון שימשה זרז מרכזי לפיתוח שכונת "נאות פרס" הסמוכה. קרקעות באזור שסומנו בשלבים מוקדמים כמיועדות לפיתוח סביב המתחם רשמו עליות ערך עקביות, והפכו את אזור דרום חיפה מאזור פריפריאלי לשער כניסה נוצץ ומבוקש לעיר.
האפקט העירוני: כבישים, מסחר ושינויי ייעוד - ברק רפאל נדל"ן מסבירים:
ההשפעה שזוהתה על ידי קבוצת ברק רפאל של אצטדיון סמי עופר על העיר חיפה אינו מקרית. הקמה של מתחם ספורט מרכזי מחייבת את הרשות המקומית והממשלה להזרים תקציבי עתק לתשתיות היקפיות, מה שיוצר אינטרס מובהק בהפשרת הקרקעות ושינוי הייעוד שלהן מחקלאי לקרקעות המיועדות לצרכי בנייה ומגורים, מסחר ותשתיות ציבוריות.
גם באזור גדרה ניתן לזהות תהליכים דומים, כאשר הסכמי גג ותכניות מתאר ופיתוח מציינות כוונה להפשרת קרקעות ובנייה של אלפי יחידות דיור חדשות, לצד אצטדיון כדורגל עירוני חדש על כל המשתמע מכך. קידום התכניות הללו צפוי להוביל לשדרוג מהותי בתחבורה ונגישות, סלילת כבישי גישה רחבים, חיבור לעורקי תחבורה ראשיים, והקמת תחנות רכבת קלה או מטרו.
בנוסף האצטדיון המתוכנן יהווה את הבסיס להקמת מתחמי בילוי ומסחר אשר מטבע הדברים צפויים לפעול 24/7 ואינם מוגבלים למועדי משחקי הכדורגל והאירועים באצטדיון.
תכניות אלו והשפעת האצטדיון הצפוי לקום בגדרה הופך את הקרקעות החקלאיות בעיר למבוקשות במיוחד, ורותם את כוחן והשפעתן של הרשויות המקומיות לקידום והאצת תהליכי שינוי הייעוד של הקרקעות.
המפה העתידית: איפה יקומו קריות הספורט הבאות של ישראל?
הקשר בין פיתוח, נדל"ן והשקעות שבלט בחיפה ובירושלים אינו מוגבל לערים הגדולות בלבד, ובערים רבות רואים בהקמת מתחמי ספורט כתנאי סף לפיתוח שכונות ענק חדשות. ברק רפאל נדל"ן בחנו את התוכניות הסטטוטוריות המקודמות ברחבי הארץ וזיהו מספר מוקדי ההשבחה בעלי פוטנציאל של ממש:
• מתחם הספורט והנופש המתוכנן בגן יבנה - במסגרת תוכניות ההתרחבות והסכמי הגג של היישוב, מתוכננת הקמת קריית ספורט ופנאי מודרנית. המתחם מיועד לשרת לא רק את תושבי היישוב אלא את כל אזור השפלה הדרומית, לצד סלילת עורקי תחבורה חדשים וחיבור נגיש לכביש 4. הקמת המתחם מהווה טריגר מובהק להפשרת הקרקעות החקלאיות הסובבות אותו והפיכתן לשטחי מסחר, תעסוקה ומגורים.
• קריות הספורט והקהילה בבנימינה - כחלק מתוכניות המתאר הכוללניות בבנימינה-גבעת עדה וביישובי הסביבה, הדגש מושם על הקמת מתחמי ספורט ונופש קהילתיים. מתחמים אלו צפויים לשלב קאנטרי ענק הכולל בריכת שחייה אולימפית, מגרשים פתוחים משולבים, מגרש מקורה וסגור ופארקים ירוקים. ברמת התכנון העירוני, מתחמים אלו משמשים כעוגן המגדיר את התרחבות היישוב, ומאיצים את תהליכי שינוי הייעוד של קרקעות פרטיות הגובלות בתוכנית.
• קריית הספורט והבידור החדשה בפארק לכיש (אשדוד) - במסגרת הסכם הגג נחתם עם עיריית אשדוד תוקם בצפון העיר קריית ספורט ענקית בהשקעה של כמיליארד שקלים. המתחם יכלול אצטדיון כדורגל חדשני בן 20,000 מושבים, ארנה מקורה ל-5,000 צופים, בריכה אולימפית ומתחמי אימונים.
הקמת המתחם מלווה בסלילת נתיבי תחבורה חדשים, חיבור לעורקים ראשיים ופיתוח שטחי מסחר, פנאי ותעסוקה סביבו. מהלך זה משמש מנוע ישיר להאצת הליכי ההפקדה וההפשרה של הקרקעות והשטחים הסמוכים ברובעים החדשים המתוכננים בעיר.
מתחם ספורט הוא כבר לא אירוע נקודתי כי אם הצהרת כוונות של הרשות לגבי כיוון ההתפתחות של העיר. יועצי ההשקעות בברק רפאל נדל"ן מסייעים למשקיעים באיתור ובזיהוי התוכניות הללו בשלבים הסטטוטוריים הראשוניים, המייצרים הזדמנות להצטרף לגל הפיתוח בנקודת כניסה אופטימלית.
**אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים האישיים של כל אדם.